健康保険と年金の話

以前書いたような気がしますが私は不動産投資+有価証券売買で法人成りしています。

法人成りする必要があるほど儲かってるわけではありませんが、将来の大儲け期待をはじめとして諸々考えると法人でやっておいた方が良かろうと言う事で法人成りし、既に1年以上が過ぎました。

夫婦二人の役員だけの会社なので給与といえば役員報酬だけ。その他に個人名義の区分所有不動産からの収入があります。ちゃんと黒字化できるかわからない、期中の役員報酬額の変更は避けたかった、国民健康保険と国民年金支払額が安い、といった辺りの理由から役員報酬無しでスタートしました。こっちの方がその分事務作業も減るので楽。

法人で購入した1棟物も、築古ながらも空室が出る度にDIYで整備して募集開始するとすぐに申込みが入るので、安定的に収入を得られる目処が立ちました。有価証券売買の方はほとんどレバレッジを掛けてないので大ヤラレするリスクも小さめです。

一方で法人成りしたデメリットとして、個人名義の区分所有と経費が被るので、その分区分所有からの所得が出てしまいます。この7月以降の国民健康保険料と国民年金支払額が大幅に増加する事となってしまいました。

国民年金支払額は普通は固定額ですが、これまでは一部免除であったものが無くなるので支払額増加となるわけです。官製詐欺と認識している国民年金はなるべく払いたくないので免除申請できるほど所得を減らすという苦肉の策でしたが、残念ながらそれが通用しなくなってしまいました。支払わないという究極の選択もありますが財産差し押さえとかうるさくなって来たようなので止めておきます。

今は、将来のささやかな年金ともしもの時の障害者年金への保険料として半ば無理やりに納得してます。

ちなみに、区分所有不動産を売却したり法人へ譲渡したりする予定はありません。この辺は色々あるのです。

それらの結果、国民健康保険＋国民年金が割安とは言えなくなってしまったので、会社から役員報酬を支払うことで協会けんぽ＋厚生年金に加入した場合を試算し、比較する必要が出てきたのでした。

さて、国民健康保険料と国民年金保険料の計算は以下のとおりです。

■国民健康保険料（東京都港区の場合）
http://www.city.minato.tokyo.jp/shikaku/kurashi/hoken/kenkohoken/hokenryo.html
世帯単位の計算で①基礎分＋②後期高齢者医療分（40歳未満なので③介護分はなし）

①基礎分
所得割額（被保険者全員の賦課基準額×6.45％）＋均等割額（被保険者数×33,900円）
最高限度額は52万円

②後期高齢者医療分
所得割額（被保険者全員の賦課基準額×1.98％）＋均等割額（被保険者数×10,800円）
最高限度額は17万円

仮に賦課基準額300万円・家族3人とすれば世帯あたり月額32,250円、年額387,000円。

■国民年金保険料
http://www.nenkin.go.jp/n/www/service/detail.jsp?id=3763
被保険者一人あたり一ヶ月あたり15,590円。

被保険者二人で年額187,080円。


一方で、協会けんぽ＋厚生年金の保険料額は以下の表から計算されます。

■平成27年4月分(5月納付分)からの健康保険・厚生年金保険の保険料額表
https://www.kyoukaikenpo.or.jp/~/media/Files/shared/hokenryouritu/h27/ippan/13tokyo.pdf

役員報酬はこの表の最低金額となる等級1となるように設定しています。期中の役員報酬額変更の場合、その役員報酬は会社経費とならないためです。決算期末を過ぎたら役員報酬を多少増やす予定ではあります。

この場合、被保険者一人あたり一ヶ月辺りで、全国健康保険協会管掌健康保険料 5,783円＋
厚生年金保険料 17,125円 + 子ども・子育て拠出金 約100円 = 23,008円。しかも、この約半額は会社経費にできます。

「一人あたり」と書いてますが、扶養家族による支払額の増加はありません。更に、その扶養家族を国民年金3号被保険者とすれば年金支払ゼロで支払ったことになります！

3号被保険者の件は完全に見落としてました。こんなのどう考えても支払額を減らせるじゃないですか。なるほどー。みんなこうやって工夫してるんですかねぇ。

こうすると、家族3人で年額276,096円。

■比較
国保＋国民年金 574,080円 vs 協会けんぽ＋厚生年金&国民年金3号被保険者 276,096円。差額約30万円なり。これは間違いなく協会けんぽ＋厚生年金へ切り替えですね！


国民年金3号被保険者についてはその問題点がよく叫ばれていますし、早晩対象の厳格化や3号制度の廃止などの手が打たれるかもしれません。仮に扶養メリットがなくなったとしてもまだ協会けんぽ＋厚生年金の方が支払金額がちょっと少なくて会社経費にできる分お得なので、今後はこの方向でやっていきたいと思います。


※私はFPなどの専門家ではないので色々見落としがあると思います。同様の事を検討されてる方はご自身の責任でどうぞ。

不動産は売買か賃貸かという話

ご無沙汰してます。

Twitterもブログもだいぶ滞っていましたが、その間に保有しているアパートの退去者があって、せっかくなんでDIYで原状回復してみよう、ついでにバリューアップもしちゃうぞ(｀ω´)ｸﾞﾌﾌとかやってたらそこは哀しき素人、想像以上に時間が掛かってしまい、半月ほどしがない肉体労働者をやっていたわけです。無給で。

その後、夏バテだか軽い食あたりみたいなものにやられてしまい、あっという間に一ヶ月が経っていたでござる。

頑張った甲斐もあってだいぶ安い経費（人件費は無視）で色々できました。築年数の割にだいぶキレイに仕上がってます。

ここにきて問題なのが、じゃあ募集はどうしよう？、という点。普通であれば不動産屋さんにお願いして募集掛けてもらって、成約したら家賃1ヶ月分＋消費税払って、となるのですが、あまりコストを掛けたくないし初めての入居募集だから色々試してみようという事でこちら↓経由でYahoo!不動産に登録してみました。


賃貸直接募集ナビ
http://tyokubo.com/index.php
「30日2,980円でYahoo!不動産に物件情報掲載できます。」


賃貸物件を探す時はHOME'SとかCHINTAIとかSUUMOとかの方が有名な気はするのですが、登録して日が浅いので評価するにはまだまだ早い状況です。立地はいいので、Yahoo!不動産だけでも埋まるのか、やはり不動産業者の力が必要なのかの見極めをしたい所。


さて、部屋を借りる立場からすると、家賃以外に色々な費用が掛かりますよね。

例えば、単身で月家賃5万だったとすると、一般的には以下の金額くらいは少なくとも取られるようです。

仲介手数料（★）	1ヶ月＋消費税	54,000円
礼金（★）	1ヶ月	50,000円
家賃保証	50%～	25,000円～
火災保険（★）	2年	15,000円
鍵交換費用（★）	実費	16,200円
引越し費用	実費	40,000円くらい？
	合計	200,200円～

その他にも、契約事務手続き費用（仲介手数料に含まれないの？）、消臭・抗菌施工料（借主が負担するもの？）、不動産業者独自のサポートプラン（必要？）、生活の手引書（!?）、等の名目のもとに追加で5万円くらい持ってく所もあるようです。

もちろんこれらの費用は本来不要であると思いますし、上記の表でも（★）を付けたものは要らないかもっと安くできると思うんです。ざっと調べた所、礼金をそのまま残しても費用負担を8万円近くは下げれられます。

不動産業者に募集を委託する＝賃借人に不要な費用負担を強いる事に繋がっているのが現状だと思う点も直接募集で試そうという動機に繋がっていたりします。


ちなみに、礼金の簡単な歴史↓

敷金・礼金の歴史
http://www.kurashinotane.com/archives/143

供給超の現在は不要なのかもしれません。礼金収入を見込んで家賃を決めている面もありますので一概には言えませんが。


今度は業者側の視点に立ってみます。

単純に仲介手数料だけだと一契約あたり家賃一ヶ月分だけです。その業者が貸し手と借り手の両方をカバーしたのであれば二ヶ月分になります。

せっかく取った契約なので色々な費用を更にガンガン乗せて来るわけです。保険・保証には代理店となっていればキックバックがありますし、交換・施工関係もお世辞にも安いとは言い難いのでやはりある程度抜いてると思うのが自然でしょう。

上記の家賃5万円の例では、仲介手数料とは別に5-6万円くらいは追加で取れるのではないでしょうか。

大家側からも追加で費用を取ることがあるようです。駅から遠いとか立地の状況が悪いとか築が古いとかで中々賃借人が見つかりにくいような場合は、業者へのインセンティブ追加として広告費の名目で＋1-2ヶ月分。

実際に追加インセンティブの物件がどの程度あるかわかりませんので、あくまでベーシックな取引を想定しても一契約あたりだいたい10万円の収入があると仮定します。

ここで不動産売買をする場合を想定しますと、5,000万円の一棟アパートの場合、その仲介手数料は3%＋6万円なので156万円です。一契約で比較すれば賃貸の契約とは約15倍もの開きがありますが、その労力も比較にならないほど掛かります。

賃貸物件であれば、希望があれば簡単な資料を送付して、内見希望者には案内して、借りるとなればほぼ契約完了です。

一方の売買物件の場合、まず揃える資料の数が全然違うし、購入希望の申込が入ってもローン特約で契約解消されることもしばしば。更に進んでも管理会社変更手続きや土地測量の手配や移転登記の司法書士の手配、契約場所の調整など多岐に渡ります。

個人的には収入と労働力のバランスで見て賃貸契約の方が楽だと思いますね。

じゃあ、売買不動産契約の仲介手数料が安いのかというと決してそんなことはなく、賃貸不動産契約の仲介手数料が割高なんだと思ってます。だから、主要な駅前にはアホみたいに仲介専門の不動産屋が乱立しているのではないかと。たぶん儲けやすいんだと思います。

賃貸の方は仲介手数料を0.5ヶ月とか0とか謳っている業者がたまに居ますので（その分大家が負担してるだけだと思うんですけど）、ある程度の競争原理は働いているのでしょう。

じゃあ、売買の場合はというと…、手数料の割引を謳っている業者は殆ど聞いたことがありませんね。買った後の管理を任せてくれるなら◯%引きというのは聞いたことがありますが。

不思議な横並びの手数料体系になっているので、こういうのに風穴を開けてくれそうなソニー不動産には大いに期待しているわけです。


ソニー不動産
http://sony-fudosan.co.jp/

仲介手数料は「かかった分」だけ
http://sony-fudosan.com/uri/service/fee.html



つか、もうちょっといい名前のURLにできなかったのかよ…。ローマ字って…。